Courtier en crédit immobilier à Bruxelles

Vincent Dubois (45 ans, consultant IT indépendant) a souscrit un crédit hypothécaire en 2018 pour acheter son appartement à Bruxelles. Sept ans plus tard, les taux ont considérablement baissé.

Sa situation :

• Crédit actuel : 280 000 € restant à rembourser
• Taux actuel : 2,9% sur 18 ans restants (souscrit en 2018)
• Mensualité actuelle : 1 580 €/mois
• Statut : Indépendant (consultant IT depuis 12 ans)
• Revenus : 6 500 €/mois net (revenus variables)
• Situation familiale : Divorcé, 1 enfant

Le problème :

• Il paie 2,9% alors que les taux actuels sont à 1,7-1,9%
• Il veut refinancer mais sa banque refuse : « Trop compliqué », « Frais de sortie élevés »
• 3 autres banques contactées = 3 refus : « Indépendant = risque », « Revenus variables »
• Il estime perdre des centaines d’euros par mois avec son taux actuel

« Je payais 2,9% alors que je voyais partout des taux à 1,7%. Je me disais que je jetais de l’argent par les fenêtres chaque mois. Mais ma banque ne voulait rien savoir, et les autres non plus à cause de mon statut d’indépendant. » — Vincent

Janvier 2025 : Vincent prend rendez-vous avec Nicola Bellobuono chez BHE Kraainem après avoir lu un article sur le refinancement.

Premier rendez-vous (1h15) :

• Nicola analyse son crédit actuel en détail : taux, capital restant, durée, frais de sortie anticipée
• Il examine ses revenus d’indépendant sur les 3 dernières années
• Il calcule le potentiel d’économies réel après déduction de tous les frais
• Il identifie les points forts : activité stable depuis 12 ans, revenus confortables, historique de paiement parfait
• Il rassure Vincent : « Tu as raison, tu perds de l’argent. Ton dossier d’indépendant est solide. On va te refinancer et tu vas économiser gros. »

Calcul initial :

• Capital restant dû : 280 000 €
• Durée restante : 18 ans
• Taux actuel : 2,9%
• Mensualité actuelle : 1 580 €
• Coût total restant : 341 280 €

Frais de sortie anticipée :

• Indemnité de remploi : 8 400 € (3 mois d’intérêts)
• Frais administratifs : 250 €
• Total frais de sortie : 8 650 €

Objectif de Nicola : Trouver un refinancement à maximum 1,85% pour que l’opération soit vraiment rentable après déduction de tous les frais.

Semaine 1 : Montage du dossier et calculs

• Nicola prépare un dossier complet valorisant les 12 ans d’activité stable de Vincent
• Il met en avant la moyenne des revenus sur 3 ans (pas juste la dernière année)
• Il démontre que Vincent a toujours payé sa mensualité sans retard depuis 7 ans
• Il calcule plusieurs scénarios : refinancement sur 18 ans, 20 ans, ou 25 ans

Semaine 2 : Sélection stratégique des banques

• Nicola cible 3 banques habituées aux refinancements ET acceptant les profils d’indépendants
• Il ne soumet PAS aux banques qui ont déjà refusé Vincent
• Il prépare un argumentaire financier solide avec calculs d’économies

Semaine 3 : Négociation

• Banque A : Propose 1,95% sur 20 ans
• Banque B : Propose 1,82% sur 18 ans
• Banque C : Meilleure offre : 1,75% sur 18 ans
• Nicola négocie les frais : frais de dossier réduits de 50%

Résultat final :

• Taux obtenu : 1,75% sur 18 ans
• Frais de dossier : 375 € au lieu de 750 €
• Frais d’acte notarié : 1 200 €
• Nouvelle assurance solde restant dû : 12% moins chère

Nouveau crédit :

• Montant refinancé : 280 000 €
• Taux : 1,75% fixe sur 18 ans
• Nouvelle mensualité : 1 390 €/mois
• Économie mensuelle : 190 €

Coût total de l’opération :

• Frais de sortie ancien crédit : 8 650 €
• Frais de dossier nouveau crédit : 375 €
• Frais notaire : 1 200 €
• Total frais : 10 225 €

Économies réalisées :

• Économie mensuelle : 190 €
• Économie totale sur 18 ans : + de 41 000 €
• Économie NETTE (après déduction des frais) : 30 775 €
• Frais amortis en : 54 mois (4 ans et demi)

Timeline :

• Jour 1 : Premier rendez-vous avec Nicola
• Jour 10 : Dossier complet finalisé
• Jour 20 : Soumission aux 3 banques
• Jour 25 : Réponses reçues, analyse comparative
• Jour 28 : Meilleure offre sélectionnée
• Semaine 5 : Négociation finale et accord
• Semaine 7 : Signature chez le notaire
• Semaine 8 : Refinancement effectif

« Je savais que je payais trop cher, mais ma banque me disait que refinancer n’en valait pas la peine à cause des frais. J’ai contacté 3 autres banques : toutes m’ont refusé à cause de mon statut d’indépendant.

Nicola a tout changé. Dès le premier rendez-vous, il a tout calculé : mon taux actuel, les frais de sortie, le taux cible pour que ce soit vraiment rentable. Il m’a dit : ‘Si je t’obtiens 1,85% ou moins, tu économises 30 000 € MINIMUM sur 18 ans. Ça vaut largement le coup.

Il a monté un dossier béton qui valorisait mes 12 ans d’activité stable, il a ciblé les bonnes banques, et il a négocié un taux à 1,75%. Résultat : j’économise 190 € par mois, soit plus de 41 000 € sur la durée restante.

Après déduction de tous les frais (10 225 €), j’économise QUAND MÊME 30 775 € nets. Les frais sont amortis en 4 ans et demi, et après je profite à fond. C’était clairement la bonne décision.

Sans Nicola et BHE Kraainem, je continuerais à jeter 190 € par mois par les fenêtres. Merci Nicola ! »

Vincent Dubois, refinancé à Bruxelles depuis février 2025