Est-il encore possible d’obtenir un prêt hypothécaire sans apport personnel ?
Oui et c’est plus courant qu’on ne le croit. Ce financement n’est pas accessible partout, mais il existe des banques qui l’accordent, à condition d’avoir le bon profil et le bon montage.
Des milliers de Belges achètent chaque année sans disposer d’épargne suffisante le jour de la signature. Pas parce qu’ils ont trouvé une faille. Mais parce qu’ils ont compris que le vrai obstacle n’est pas le remboursement mensuel, c’est la somme à avancer le jour J.
Revenus stables, situation professionnelle solide, capacité de remboursement réelle : tout est là. Ce qui manque, c’est le cash pour couvrir les frais de notaire- entre 5 et 15 % du prix d’achat selon la région, soit souvent 15 000 à 30 000 € à sortir immédiatement.
C’est précisément ce que permet le crédit hypothécaire sans apport personnel (aussi appelé crédit à 125%) : financer 100 % du prix du bien et les frais de notaire dans le même montage.
Ce type de financement ne s’obtient pas auprès de n’importe quelle banque, ni avec n’importe quel dossier. Mais il existe et il est accessible si vous frappez à la bonne porte avec le bon montage.
Dans cet article, on vous explique comment ça fonctionne, qui peut y prétendre, et quelles sont les solutions concrètes disponibles en Belgique en 2026
Comment obtenir un crédit hypothécaire si vous ne disposez pas d’épargne suffisante ?
La réponse courte : en passant par un courtier en crédit qui connaît les banques qui acceptent les dossiers de prêt hypothécaire sans apport personnel.
La réponse complète est un peu plus nuancée.
Aucune banque en Belgique n’est légalement obligée de vous accorder un crédit à 125 %. Mais certaines le font, à condition que votre dossier soit solide, bien présenté, et introduit au bon moment. C’est là que réside toute la différence entre un refus et un accord.
Concrètement, plusieurs leviers permettent d’augmenter vos chances :
- Soigner votre profil de remboursement. Un contrat à durée indéterminée, des revenus stables depuis au moins deux ans, aucun crédit à la consommation en cours : ces éléments pèsent lourd dans la décision d’une banque. Avant de déposer votre dossier, soldez ce qui peut l’être.
- Démontrer une épargne régulière. Vous n’avez peut-être pas 20 000 € de côté, mais si vos relevés montrent que vous mettez 300 € de côté chaque mois depuis deux ans, vous prouvez une discipline financière. C’est un signal fort pour les établissements prêteurs.
- Choisir un bien avec un bon PEB. Certaines banques sont plus ouvertes aux quotités élevées sur des biens énergétiquement performants. Un logement avec un certificat PEB A ou B peut faire pencher la balance.
- Construire le bon montage. Depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, le financement à 125 % passe obligatoirement par deux crédits hypothécaires distincts : un premier pour le prix du bien, un second pour les frais de notaire. Ce montage en parallèle demande une coordination précise, c’est exactement ce que BHE gère pour vous.
L’épargne n’est pas le seul critère. Ce qui compte, c’est l’ensemble du dossier et la capacité à le présenter à l’établissement qui correspond à votre profil.
« Pourquoi ne puis-je pas faire un prêt personnel pour financer cet apport ? »
Les banques appliquent des règles strictes pour éviter le surendettement. Un prêt personnel utilisé pour financer un prêt immobilier augmenterait considérablement les mensualités et mettrait en péril la capacité de remboursement de l’emprunteur.En Belgique, les institutions financières suivent les recommandations de la Banque nationale de Belgique (BNB), limitant généralement le montant du crédit hypothécaire à 90 % de la valeur du bien. Pour financer les 10 % restants et les frais annexes, l’apport personnel est indispensable.
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Cette simulation est fournie à titre indicatif. Le taux, la durée et les conditions réelles dépendent de votre dossier et de l’établissement prêteur. Pour une analyse personnalisée, contactez un conseiller BHE.
« Mais alors, quelles sont les solutions alternatives pour financer cet apport personnel ? »
1. Le don familial
L’une des solutions les plus courantes est de recevoir un don d’un proche (parents, grands-parents, etc.). Ce don peut être réalisé sous certaines conditions fiscales avantageuses.
Exemple : une cliente de Namur devait réunir un apport de 20 000 €. Ses parents lui ont fait un don de cette somme, ce qui lui a permis d’accéder plus facilement à un prêt/ crédit hypothécaire avec de meilleures conditions grâce à notre bureau de Sombreffe.
Un·e membre de votre famille ou un·e ami·e peut vous prêter la somme nécessaire sous forme de prêt privé.
Exemple : un client de Binche avait besoin de 15 000€. Une proche lui a prêté 15 000 € à taux 0 %, remboursables sur 5 ans. Les agents de notre bureau de La Louvière ont donc réussi à lui trouver une solution pour un prêt immobilier accepté plus rapidement par la banque.
Si vous ne pouvez pas réunir d’apport, une solution hypothécaire alternative consiste à apporter une garantie supplémentaire sous forme d’un bien immobilier appartenant à un proche (parents, grands-parents, etc.).
Exemple concret :
En ajoutant une seconde garantie (ex. : maison des parents), la banque peut prêter davantage et supprimer l’obligation d’apport personnel.
Chaque solution doit être étudiée avec soin pour éviter tout risque financier :
✔ Vérifier votre capacité de remboursement.
✔ Rédiger une convention de prêt en cas de prêt entre particuliers.
✔ Consulter un notaire en cas de don familial important pour éviter des litiges futurs.
✔ Évaluer l’impact de la mise en garantie d’un bien tiers pour ne pas fragiliser la situation financière du propriétaire.
- Analyser votre dossier et identifier les meilleures options de financement.
- Trouver une banque acceptant votre situation et négocier des conditions avantageuses.
- Vous conseiller sur les alternatives pour constituer un apport personnel sans enfreindre la législation.